Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının ödemesi gereken kira borcunda temerrüde düşmesi kiracının tahliye edilebilmesine olanak sağlamaktadır. Temerrüt, kişinin belirli tarihte yerine getirmeyi üstlendiği davranışı yerine getirmemesi demektir. Kısacası taraflar arasında imzalanmış kira sözleşmesinde belirlenen tarihte kiranın ödenmemesi veya belirlenen bedelden eksik ödenmesi durumlarının varlığında kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Kira borcunda temerrüde düşmüş olmak Türk Borçlar Kanunu’na göre bir tahliye sebebidir.

Kira Borcunu Ödemeyen/Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

1-     Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının, kira sözleşmesinde kendisine yüklenen kira ödeme borcunu yerine getirmemesi, eksik ödemesi ya da aidat gibi yan giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre; Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Uygulamada herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek adına bu bildirim noter aracılığı ile ihtarname ile yapılır.

İhtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde kiracı tarafından kira bedeli ödenmezse kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra müdürlüğü marifetiyle sonuçlandırılmaktadır.

2-     Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi

Kira borcunu ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin bir başka yolu da kiracıya karşı ödenmemiş kira borçlarına ilişkin icra takibi başlatmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, icra takibinde “tahliye” talep edilmesi ve bunun açıkça belirtilmesidir.

İcra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrine kiracı, 7 gün içinde itiraz edebilir ve 30 gün içinde ödeme yapabilir. Borçlu 30 gün içinde kira borcunu ve takip masraflarını öderse tahliye davası açılamaz. Ancak kiracı belirtilen süre içerisinde kira bedelini icra dosyasına ödese bile bu icra takibi kiracıya ilgili kira döneminde yapılmış bir haklı ihtar yerine geçmektedir. Borçlu herhangi bir ödeme yapmaz ise 30 günlük sürenin bitiminde icra hukuk mahkemesinden tahliye talep edilerek kiracının tahliyesi işlemlerine geçilebilir. Tahliyenin yanında kiracının malvarlığı üzerinde kira borcuna yetecek miktarda haciz işlemi de uygulanabilir.

Kiracının gönderilen ödeme emrine itiraz etmesi halinde ise yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile talep edilebilecektir.

3-     İki Haklı ihtar Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca; Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir kira dönemi içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Herhangi bir hak kaybına sebebiyet vermemek adına ve ispat kolaylığı açısından ihtarnamenin noter aracılığı gönderilmesi sağlıklı olacaktır.  

Kiracıya gönderilecek olan ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için istenilen kira bedelinin hangi aya ait olduğunun açıkça belirtilmiş olması gerekir. İki haklı ihtara konu kira bedellerinin aynı kira dönemine ait olması zorunludur. Geçmiş kira döneminden kalan kira borcu dava edilen dönem için haklı ihtara konu yapılamaz.